Đầu tư/Mua Chung cư dưới góc nhìn Big Data

Căn hộ chung cư Claymore tại Singapore, xây dựng từ năm 1985 với diện tích chỉ 220m², đã được giao dịch vào năm 2024 với mức giá 10 triệu SGD (tương đương 200 tỷ VNĐ) và cho thuê 132,000 SGD/năm. Điều này chứng minh rằng đầu tư vào chung cư có thể mang lại lợi nhuận đáng kể. Dưới góc nhìn của dữ liệu lớn (big data), xu hướng đầu tư chung cư có thể chia thành ba mục tiêu chính: (i) để ở, (ii) đầu tư chờ tăng giá, hoặc (iii) cho thuê thu dòng tiền.

1. Mua để cho thuê: Loại hình nào có tỷ suất cho thuê cao nhất?

Trong các đợt mở bán dự án mới, căn hộ 1 phòng ngủ (PN) thường xuyên cháy hàng hoặc có tỷ lệ đặt chỗ cao. Có hai lý do chính: (i) tổng giá thành thấp và (ii) tỷ suất cho thuê cao hơn so với các loại căn hộ 2-3-4 PN. Dữ liệu từ 2023-2024 cho thấy căn hộ 1 PN có diện tích dưới 55m² nằm trong Top 10 có tỷ suất cho thuê cao nhất, dao động từ 6.52% đến 11%.

Ví dụ:

• Millenium: 11%
• Charmington: 8.47%
• Vinhomes Greenbay: 7.68%

Các căn hộ gần sân bay hoặc khu công nghiệp thường có tỷ lệ sinh lời tốt hơn. Ví dụ:

• Midori Park tại Thành phố mới: 7.54%
• Sky Center Tân Bình: 6%
• M-One Quận 7: 7.14%

Nếu tỷ suất cho thuê tốt, loại hình này có thể so sánh với việc gửi tiền ngân hàng và còn có khả năng tăng giá hàng năm.

2. Mua chờ tăng giá (cho thuê chỉ là phụ)

Ba yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến tốc độ tăng giá của chung cư (cùng khu vực) bao gồm: (i) độ khan hiếm, (ii) tình trạng pháp lý, và (iii) uy tín của chủ đầu tư.

• Những dự án có sổ hồng trước thường tăng giá nhanh hơn. Ví dụ, dự án Feliz tăng 65% sau 5 năm, trong khi The Sun Avenue chỉ tăng 34% trong cùng khoảng thời gian.
• Số lượng căn hộ theo loại hình càng ít thì khả năng tăng giá càng tốt. Ví dụ, căn hộ 4 PN tại VCP có giá 120 triệu/m², trong khi 2 PN chỉ đạt 90 triệu/m².
• Uy tín chủ đầu tư cũng là yếu tố quan trọng. Các dự án của Capitaland thường tăng từ 40% đến 60% sau 3-5 năm. Ví dụ:
  • Vista Verde tăng 51%
  • Feliz En Vista tăng 65%
  • Karista tăng 42%

3. Mua để ở và chờ tăng giá

Những người mua để ở thường lựa chọn các dự án có đầy đủ tiện ích như trường học, bệnh viện, khu vui chơi, công viên. Giá trị của các dự án này thường tăng theo thời gian, nhưng cần sự kiên nhẫn.

Ví dụ:

• Khu đô thị VCP tăng giá 40% sau 4 năm.
• Khu đô thị Masteri tăng 35% sau 3 năm.
• Khu đô thị VGP chưa mang lại lợi nhuận, dự kiến trong 4-5 năm tới phân khu Beverly Solari còn lỗ 18% so với giá mua.

4. Dòng sản phẩm siêu sang (>150 triệu/m²) phát triển ra sao?

Dòng sản phẩm bình dân có nhu cầu cao nhưng tốc độ tăng giá lại chậm hơn dòng sản phẩm siêu sang, bởi: (i) Các căn hộ siêu sang thường ít khi được bán lại, giá bán phụ thuộc vào ý muốn của chủ nhà. (ii) Căn hộ bình dân có cung và cầu tương đối nhiều nên khó tăng giá mạnh.

Dữ liệu sau giai đoạn mở bán của một số căn hộ siêu sang:

• Opera Metropole: tăng 23% sau 3 năm
• Empire: tăng 59% sau 5 năm
• The River: tăng 23% sau 3 năm

So với các thành phố lớn như Singapore, Hong Kong, Đài Bắc, mức giá siêu sang của TP.HCM chỉ bằng 25%.

Tóm lại:

• Mua đầu tư cho thuê: chọn căn hộ 1 PN.
• Mua đầu tư chờ tăng giá: chọn loại hình căn hộ càng hiếm càng tốt.
• Mua để ở và chờ tăng giá: chọn các dự án lớn, đầy đủ tiện ích.

P/S: Trung bình giá bán sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM hiện đã vượt 60 triệu/m².